Priset i annonsen är inte det du betalar för ett hus i Grekland. Överlåtelseskatt, notarie, advokat, mäklare och registrering lägger till ungefär 10 procent ovanpå köpeskillingen. Det är de kostnader som går att räkna ut i förväg. De kostnader som oftare spräcker budgeten är de tekniska: en olovlig tillbyggnad som måste legaliseras, ett tak som måste läggas om eller installationer som är uttjänta.

Den här artikeln går igenom båda delarna för en svensk eller nordisk köpare. Den tekniska delen går bara att räkna på om någon har granskat byggnaden, och därför bör en oberoende besiktning av fastigheten i Grekland vara klar innan du skriver förhandsavtalet.

Överlåtelseskatten: 3,09 procent för nordiska köpare

Den största enskilda posten vid köp av en begagnad bostad är överlåtelseskatten. Den är 3 procent plus en kommunal avgift på 3 procent av skatten, totalt 3,09 procent. Skatten räknas på fastighetens skattemässiga värde, som fastställs av den grekiska skattemyndigheten och kan skilja sig från det pris ni har kommit överens om.

Den höjning till 15 procent som regeringen aviserade i september 2026 gäller köpare från länder utanför EU och EES. Svenska, danska, finska, norska och isländska medborgare omfattas inte enligt det som har presenterats. Mer om det finns i vår artikel om 15 procents skatt i Grekland.

Nyproducerade bostäder som säljs av en byggherre omfattas i grunden av 24 procents moms i stället för överlåtelseskatt. Momsen är tillfälligt avstängd till och med den 31 december 2026, så de flesta nybyggen säljs i dag med överlåtelseskatt. En förlängning till 2027 har diskuterats. Kontrollera vad som gäller vid ditt köpdatum.

Notarie, advokat, mäklare och registrering

Notarien upprättar och bestyrker det slutliga kontraktet. Arvodet ligger omkring 1 procent av priset, ibland något mer, plus moms på arvodet. En advokat är inte obligatorisk men i praktiken nödvändig för en utländsk köpare. Advokaten kontrollerar äganderätt och belastningar och sköter ofta ansökan om grekiskt skattenummer, AFM, som krävs för att köpa. Arvodet ligger ofta runt 1 procent plus moms.

Om köpet går via mäklare betalar köparen ofta runt 2 procent plus moms, ibland mer. Registreringen i fastighetsregistret, Ktimatologio, kostar i storleksordningen 0,5 procent. Sammantaget brukar köparens transaktionskostnader landa på ungefär 10 procent av priset.

Ett räkneexempel

Anta ett hus för 300 000 euro där det skattemässiga värdet är detsamma som priset. Överlåtelseskatten blir 9 270 euro. Notarien kostar omkring 3 000 euro plus 24 procents moms, alltså cirka 3 720 euro. Advokaten kostar ungefär lika mycket. Mäklaren tar 2 procent plus moms, cirka 7 440 euro. Registreringen kostar omkring 1 500 euro. Totalt blir det drygt 25 000 euro, eller ungefär 8,5 procent ovanpå priset, innan en enda reparation är gjord. Med en högre mäklarprovision eller ett högre skattemässigt värde närmar sig siffran 10 procent.

INNAN DU BINDER DIG TILL EN FASTIGHET I GREKLAND

Skicka annonsen, planritningar, tillståndshandlingar eller mäklarens underlag innan du skriver under något.

Vi gör fjärrgranskningar och besiktningar för svenska och nordiska köpare som utvärderar fastigheter i Grekland.

Granskningen visar om byggnaden ser ut att stämma med ritningarna, synliga tecken på olovliga tillbyggnader, skador som påverkar priset, handlingar som saknas innan handpenningen betalas och om en besiktning på plats är motiverad.

Granskningen är oberoende, levereras på engelska och går direkt till köparen.

Skicka fastighetens uppgifter här: kgnordic.com/contact

Kostnaderna som inte står i någon prislista

Transaktionskostnaderna är förutsägbara. Det som avgör om köpet blev bra eller dåligt är byggnaden. Olovliga tillbyggnader är vanliga i grekiska bostäder, och en avvikelse som måste legaliseras kostar avgifter och ingenjörsarbete. En avvikelse som inte går att legalisera kan göra fastigheten svår att sälja vidare. Hur det fungerar beskriver vi i artikeln om olagliga tillbyggnader i Grekland.

Till det kommer skicket. Platta tak med bristande tätskikt, fukt, uttjänta installationer och betong som har tagit skada av salt luft nära kusten kan kosta mer att åtgärda än den renovering köparen hade planerat. Ingen av de kostnaderna syns i kalkylen förrän någon har undersökt byggnaden.

En oberoende besiktning börjar på 5 000 euro. För större eller mer komplexa köp gäller teknisk due diligence med fast pris efter scoping, från 5 000 euro. På ett köp med 25 000 euro i transaktionskostnader och en okänd teknisk risk är granskningen den post som ger mest information per euro.

Löpande kostnader efter köpet

Som ägare betalar du varje år ENFIA, den grekiska fastighetsskatten. Den beräknas bland annat utifrån områdets värde, byggnadens ålder, våningsplan och användning. Därtill kommer en kommunal fastighetsavgift som i dag tas ut via elräkningen. Från den 1 januari 2027 ersätts den av en ny avgift för lokal utveckling, som också tas ut via elräkningen. Lägg till försäkring, el, vatten och underhåll, som är högre för äldre hus och hus nära havet.

Skatt i Sverige

Är du obegränsat skattskyldig i Sverige ska inkomster från utlandet deklareras här. Det gäller som huvudregel även vinst vid en framtida försäljning av huset i Grekland. Dubbelbeskattning undviks genom avräkning för utländsk skatt, enligt skatteavtal eller lagen om avräkning av utländsk skatt. Hur det slår ut i ditt fall är en fråga för en skatterådgivare, men det hör hemma i kalkylen redan när du köper.

Köper du hus i Grekland från Sverige?

Innan kontrakt skrivs granskar vi bygglovshandlingarna mot den faktiska byggnaden, synliga olovliga tillbyggnader, byggnadens skick och installationer samt de investeringar som fastigheten sannolikt behöver de första åren.

För nordiska köpare och deras rådgivare gör vi fjärrgranskningar, oberoende besiktningar och teknisk due diligence vid större förvärv, med skriftlig rapport i tid före förhandsavtalet.

Skicka fastighetens läge och uppgifter om köpet här: kgnordic.com/contact

Vanliga frågor

Vad kostar det att köpa hus i Grekland utöver priset?

Räkna med ungefär 10 procent ovanpå köpeskillingen: överlåtelseskatt 3,09 procent, notarie omkring 1 procent plus moms, advokat runt 1 procent plus moms, mäklare ofta runt 2 procent plus moms och registrering omkring 0,5 procent. Tekniska åtgärder kommer utöver detta.

Hur stor är överlåtelseskatten i Grekland för svenskar?

3,09 procent av fastighetens skattemässiga värde, inklusive den kommunala avgiften. Den aviserade höjningen till 15 procent gäller köpare från länder utanför EU och EES och omfattar inte svenska medborgare enligt det som har presenterats.

Betalar man moms när man köper nybyggt i Grekland?

I grunden gäller 24 procents moms för nyproduktion som säljs av en byggherre, men momsen är avstängd till och med den 31 december 2026. Under den tiden gäller överlåtelseskatt i stället. Kontrollera vad som gäller vid ditt köpdatum.

Vilka årliga kostnader har man för ett hus i Grekland?

Fastighetsskatten ENFIA, en kommunal avgift som tas ut via elräkningen, försäkring, förbrukning och underhåll. Från 2027 ersätts den kommunala avgiften av en ny avgift för lokal utveckling, som också tas ut via elräkningen.