Olovliga tillbyggnader, på grekiska αυθαίρετα, är en av de vanligaste riskerna när nordiska köpare köper bostad i Grekland. Det kan vara en inglasad balkong, en terrass som har byggts in, ett extra rum på taket eller en källare som har gjorts om till bostad utan tillstånd. Många av avvikelserna går att legalisera, men inte alla, och kostnaden hamnar hos den som äger fastigheten.

Det säkraste sättet att undvika problemet är att jämföra byggnaden med bygglovsritningarna innan du binder dig. Det är en central del av en teknisk due diligence i Grekland och av varje oberoende besiktning vi gör för nordiska köpare.

Vad räknas som en olovlig tillbyggnad?

En olovlig tillbyggnad är byggnation eller användning som avviker från bygglovet eller som saknar tillstånd helt. Det kan gälla ytor som har lagts till, höjder som har ökats, ändrad användning av ett utrymme eller fasadändringar. Grekisk lag, främst lag 4495/2017, delar in avvikelserna i fem kategorier efter hur allvarliga de är.

Kategori 1 till 4 omfattar mindre och medelstora avvikelser. De kan legaliseras om arbetet var färdigt före den 28 juli 2011 och övriga villkor är uppfyllda. Kategori 5 omfattar de allvarligaste avvikelserna och kan inte legaliseras enligt nuvarande regler. Byggnation som utförts efter juli 2011 utan tillstånd kan som huvudregel inte legaliseras alls.

Fristen 31 mars 2028

Fristen för att legalisera avvikelser i kategori 1 till 4 skulle ha löpt ut den 31 mars 2026. Genom lag 5270/2026 förlängdes den till den 31 mars 2028. Förlängningen gäller inte kategori 5. För en köpare betyder det att en säljare fortfarande kan legalisera en avvikelse före försäljningen, men också att frågan måste vara löst innan kontraktet skrivs. En avvikelse som upptäcks efter tillträdet blir köparens problem, och efter 2028 kan förutsättningarna vara andra. En mer detaljerad genomgång på engelska finns i artikeln om illegal constructions in Greece.

Dokumenten du ska jämföra

Vid en grekisk försäljning krävs byggnadens elektroniska identitet. Det är en digital akt som en ingenjör, normalt anlitad av säljaren, upprättar med bygglov, ritningar och status för eventuella legaliserade avvikelser. Utan ett intyg om att akten är fullständig kan överlåtelsen inte genomföras.

Akten är ett viktigt underlag, men den är inte skriven för köparen. Den beskriver vad ingenjören har registrerat, och den bedömer inte skick. Be därför om tre saker innan du lägger ett bindande bud: bygglovet med de godkända ritningarna, byggnadens elektroniska identitet med intyget om fullständighet och eventuella beslut om legalisering enligt lag 4495/2017 eller tidigare lagar.

Jämför sedan ritningarna med byggnaden. Stämmer antalet rum, våningar och den totala ytan? Finns det inglasningar, inbyggda terrasser eller pergolor som inte syns i ritningarna? Finns det ett utrymme som används som bostad men som är ritat som förråd eller källare? Om avvikelser finns ska de antingen vara legaliserade och redovisade i akten, eller hanteras i förhandlingen.

INNAN DU BINDER DIG TILL EN FASTIGHET I GREKLAND

Skicka annonsen, planritningar, tillståndshandlingar eller mäklarens underlag innan du skriver under något.

Vi gör fjärrgranskningar och besiktningar för svenska och nordiska köpare som utvärderar fastigheter i Grekland.

Granskningen visar om byggnaden ser ut att stämma med ritningarna, synliga tecken på olovliga tillbyggnader eller inglasningar, skador som påverkar priset, handlingar som saknas innan handpenningen betalas och om en besiktning på plats är motiverad.

Granskningen är oberoende, levereras på engelska och går direkt till köparen.

Skicka fastighetens uppgifter här: kgnordic.com/contact

Varför avvikelser ofta missas

De flesta nordiska köpare ser bostaden under en kort visning och läser handlingarna i översättning, om de får dem alls. Ritningarna är på grekiska och ibland flera decennier gamla. Mäklaren beskriver gärna den inglasade balkongen som ett extra rum, och säljaren har ofta levt med avvikelsen i många år utan att se den som ett problem.

Avvikelser upptäcks därför sällan av en köpare som inte systematiskt jämför byggnaden med de godkända ritningarna. Det kräver att någon går igenom handlingarna, mäter upp eller fotograferar byggnaden och markerar skillnaderna. Det arbetet kan delvis göras på distans med foton och ritningar, men en besiktning på plats ger ett säkrare svar.

Vad händer om avvikelsen inte går att legalisera?

En avvikelse i kategori 5, eller byggnation efter juli 2011 utan tillstånd, kan i värsta fall leda till krav på rivning och påverkar möjligheten att sälja vidare. Även avvikelser som går att legalisera kostar pengar i form av avgifter och ingenjörsarbete. Exakt vad som gäller i det enskilda fallet ska bedömas av en grekisk ingenjör med erfarenhet av legalisering och av en grekisk advokat.

Det praktiska rådet är att få fram fakta före förhandsavtalet. Då kan du kräva att säljaren legaliserar avvikelsen innan köpet, förhandla ned priset eller avstå. Efter att handpenningen är betald är utrymmet litet.

Köper du fastighet i Grekland från Sverige?

Innan kontrakt skrivs granskar vi bygglovshandlingarna mot den faktiska byggnaden, synliga olovliga tillbyggnader, byggnadens skick och installationer samt de investeringar som fastigheten sannolikt behöver de första åren.

För nordiska köpare och deras rådgivare gör vi fjärrgranskningar, oberoende besiktningar från 5 000 euro och teknisk due diligence vid större förvärv, med fast pris efter scoping från 5 000 euro.

Skicka fastighetens läge och uppgifter om köpet här: kgnordic.com/contact

Vanliga frågor

Vad är αυθαίρετα i Grekland?

Αυθαίρετα är byggnation eller användning som avviker från bygglovet eller saknar tillstånd. Lag 4495/2017 delar in avvikelserna i fem kategorier. Kategori 1 till 4 kan legaliseras om arbetet var färdigt före den 28 juli 2011, medan kategori 5 inte kan legaliseras.

Hur länge kan olovliga tillbyggnader legaliseras i Grekland?

Fristen för kategori 1 till 4 förlängdes genom lag 5270/2026 till den 31 mars 2028. Förlängningen gäller inte kategori 5.

Visar byggnadens elektroniska identitet om det finns olovliga tillbyggnader?

Akten ska redovisa tillstånd, ritningar och legaliserade avvikelser. Den upprättas normalt av säljarens ingenjör och bedömer inte skick. Köparen bör därför själv låta jämföra byggnaden med de godkända ritningarna.

Kan jag köpa ett hus med olovlig tillbyggnad i Grekland?

En fastighet med en avvikelse som inte är legaliserad kan som regel inte överlåtas förrän frågan är hanterad i den elektroniska identiteten. Låt en grekisk advokat och ingenjör bedöma det enskilda fallet, och lös frågan före förhandsavtalet.