För ett vanligt bostadsköp i Grekland räcker oftast en oberoende besiktning. För nordiska investerare, family offices och företag som köper flerbostadshus, hotell, ombyggnadsobjekt eller flera byggnader på samma tomt räcker den inte. Där avgörs beslutet av frågor som en besiktning inte är byggd för att besvara: hur mycket kapital som behövs de kommande åren, hur driften fungerar och om tillstånden håller för den användning du planerar.

Det är vad teknisk due diligence i Grekland är till för. Den här artikeln beskriver när den behövs, vad den omfattar och hur den passar ihop med den juridiska granskningen.

När räcker inte en besiktning?

En besiktning är visuell och funktionell. Den beskriver åtkomliga delar av byggnaden, installationerna och synliga risker, och den passar för en villa, ett radhus eller en lägenhet som ska användas som bostad eller fritidshus.

Teknisk due diligence behövs när komplexiteten eller beroendet av underlaget är större. Typiska exempel är flera byggnader eller lägenheter i samma köp, objekt med uthyrning eller hotelldrift, byggnader som ska byggas om eller få ändrad användning, köp där en bank eller en investeringskommitté ska fatta beslut på rapporten och köp där tekniska fel kan påverka kassaflödet. Det är inte priset i sig som avgör, utan hur mycket beslutet vilar på att de tekniska antagandena stämmer.

Vad omfattar en teknisk due diligence?

Granskningen börjar i handlingarna. Bygglov, ritningar, byggnadens elektroniska identitet, eventuella beslut om legalisering, energicertifikat och drift- och underhållshistorik gås igenom och jämförs med byggnaden. I Grekland är jämförelsen mellan ritningar och verklighet särskilt viktig, eftersom olovliga tillbyggnader är vanliga och kan påverka både värdet och möjligheten att använda byggnaden som planerat.

Därefter bedöms byggnaden på plats: tak, fasader, bärande delar som går att se, fukt, el, vatten, avlopp, värme och kyla, hissar, pooler och övrig teknik som driften är beroende av. Där det krävs fördjupning samordnas specialister, till exempel för konstruktion, brandskydd eller större installationer.

Resultatet är en rapport som prioriterar fynd efter hur mycket de påverkar beslutet, med en bedömning av investeringsbehovet de närmaste åren. Det är den siffran som en köpare eller långivare behöver för att räkna på affären. En utförligare beskrivning av rapportens innehåll finns på engelska i artikeln om vad en teknisk due diligence-rapport innehåller.

Tillstånd och olovliga tillbyggnader i ett större köp

Grekisk lag delar in olovliga byggnationer i fem kategorier. Kategori 1 till 4 kan legaliseras om arbetet var färdigt före den 28 juli 2011, och fristen för det förlängdes genom lag 5270/2026 till den 31 mars 2028. Kategori 5 kan inte legaliseras enligt nuvarande regler. I ett större köp kan en avvikelse i kategori 5 påverka användbar yta, planerade ombyggnader och värdet på hela objektet. Därför ska frågan vara utredd innan ett bindande avtal skrivs, och den juridiska bedömningen ska göras av en grekisk advokat.

INNAN DU BINDER DIG TILL ETT FÖRVÄRV I GREKLAND

Skicka prospekt, ritningar, tillståndshandlingar eller mäklarens underlag innan ni skriver under något.

Vi gör fjärrgranskningar och teknisk due diligence för nordiska investerare och rådgivare som utvärderar fastigheter i Grekland.

En första granskning visar om byggnaderna ser ut att stämma med tillstånden, synliga avvikelser, skador som påverkar värdet, handlingar som saknas och vilken omfattning en fullständig granskning behöver.

Granskningen är oberoende, levereras på engelska och går direkt till köparen.

Skicka objektets uppgifter här: kgnordic.com/contact

Hur den tekniska och den juridiska granskningen hänger ihop

En grekisk advokat kontrollerar äganderätt, belastningar, avtal och den juridiska transaktionen. Den tekniska granskningen handlar om byggnaden. De två överlappar i frågan om tillstånd: advokaten behöver veta om byggnaden stämmer med lovet, och ingenjören behöver veta vilka tillstånd som finns. Därför fungerar det bäst när de två granskningarna löper parallellt och delar underlag från början.

I praktiken innebär det att den tekniska granskningen startar redan när avsiktsförklaringen eller budet är lagt. Då finns resultatet innan förhandsavtalet, när det fortfarande går att förhandla pris, ställa villkor eller avstå.

Pris och tidsplan

Teknisk due diligence har ett fast pris efter scoping, från 5 000 euro. Scopingen bestämmer vilka byggnader och system som ingår, vilka specialister som behövs och vilken detaljnivå rapporten ska ha. Tidsplanen beror på objektets storlek och tillgången till handlingar, och den planeras utifrån datumet för förhandsavtalet.

För ett enskilt bostadshus är en oberoende besiktning ofta rätt nivå. Den börjar också på 5 000 euro. Är du osäker på vilken nivå som passar kan en fjärrgranskning av befintligt underlag göras först, och den krediteras fullt mot ett senare uppdrag.

Investerar du i fastigheter i Grekland från Norden?

Innan kontrakt skrivs granskar vi tillståndshandlingarna mot de faktiska byggnaderna, synliga olovliga tillbyggnader, byggnadernas skick och installationer samt det kapital som objektet sannolikt behöver de första åren.

För nordiska investerare, family offices och deras rådgivare levererar vi teknisk due diligence med skriftlig rapport på engelska i tid före förhandsavtalet.

Skicka objektets läge och uppgifter om förvärvet här: kgnordic.com/contact

Vanliga frågor

Vad är teknisk due diligence vid fastighetsköp i Grekland?

Det är en oberoende teknisk granskning av en fastighet före ett förvärv. Den jämför handlingar och tillstånd med byggnaden, bedömer skick och installationer och uppskattar investeringsbehovet de närmaste åren.

Vad är skillnaden mellan besiktning och teknisk due diligence?

En besiktning är visuell och funktionell och passar för ett vanligt bostadsköp. Teknisk due diligence används när köpet är mer komplext, till exempel flera byggnader, uthyrning, hotelldrift eller ombyggnad, eller när en bank eller investeringskommitté ska fatta beslut på rapporten.

Vad kostar teknisk due diligence i Grekland?

Teknisk due diligence har ett fast pris efter scoping, från 5 000 euro. Priset beror på antal byggnader, system och vilka specialister som behövs.

Ersätter teknisk due diligence den juridiska granskningen?

Nej. Äganderätt, belastningar och avtal granskas av en grekisk advokat. Den tekniska granskningen handlar om byggnaden, och de två bör löpa parallellt.