Att köpa hus i Grekland ser enkelt ut på papperet. Du skaffar ett grekiskt skattenummer, anlitar en advokat, skriver ett förhandsavtal och slutför köpet hos en notarie. Det som ofta saknas i den kedjan är någon som granskar själva byggnaden för din räkning.

Advokaten kontrollerar äganderätten. Säljarens ingenjör upprättar byggnadens elektroniska identitet. Mäklaren har ett intresse av att affären blir av. Ingen av dem har i uppdrag att bedöma fukt, tak, installationer eller om huset faktiskt stämmer med ritningarna. Det är därför en oberoende besiktning av fastigheten i Grekland bör vara klar innan du binder dig, inte efter.

Juridisk granskning och teknisk granskning är två olika saker

En grekisk advokat söker i fastighetsregistret, Ktimatologio, eller i äldre områden i hypoteksregistret. Syftet är att bekräfta att säljaren äger fastigheten, att det inte finns inteckningar eller andra belastningar och att handlingarna för överlåtelsen är kompletta. Det är ett nödvändigt arbete, och det ska göras av en jurist.

Den juridiska granskningen säger däremot ingenting om byggnaden som fysiskt objekt. Ett hus med fri och klar äganderätt kan ha läckande tak, uttjänta avlopp eller en övervåning som aldrig fanns med i bygglovet. För en svensk köpare som är van vid att en besiktning ingår i varje husköp är det lätt att tro att någon i den grekiska processen tar det ansvaret. Det gör ingen, om du inte själv anlitar det. Skillnaden går vi igenom mer utförligt på engelska i artikeln om juridisk och teknisk due diligence i Grekland.

Vilka handlingar ska finnas innan kontrakt?

Vid en grekisk försäljning krävs byggnadens elektroniska identitet. Det är en digital akt som en ingenjör, normalt anlitad av säljaren, upprättar med bygglov, ritningar och status för eventuella legaliserade avvikelser. Utan ett intyg om att akten är fullständig kan överlåtelsen inte genomföras. Säljaren ska också ta fram ett energicertifikat, och det krävs vid försäljningen.

Be om båda handlingarna tidigt, gärna redan innan du lägger ett bud. Be också om bygglovsritningarna, eventuella beslut om legalisering och uppgifter om större renoveringar. Handlingarna är skrivna på grekiska och utgår från säljarens perspektiv. De är ett underlag för granskningen, inte ett svar på frågan om huset är i gott skick.

Fem kontroller som bör vara gjorda före förhandsavtalet

Den första kontrollen är att byggnaden stämmer med ritningarna. Jämför bygglovsritningarna med det som faktiskt står på tomten. Inglasade balkonger, utbyggda terrasser, inredda källare och extra rum på taket är vanliga avvikelser i grekiska bostäder, och de är inte alltid legaliserade.

Den andra är tak och fukt. Platta tak med bristande tätskikt, fuktfläckar i väggar som nyss har målats om och saltutfällningar nära marken är tecken som är lätta att missa på en kort visning. Den tredje är installationerna. El, vatten, avlopp, värmepump eller luftkonditionering och eventuell pool ska fungera och vara i ett skick som inte kräver omedelbara byten.

Den fjärde är bärande delar som syns. Sprickor i betong, rostande armering och skador på balkongplattor ska noteras och bedömas av rätt specialist om de är allvarliga. Den femte är kostnaden de närmaste åren. Vad behöver bytas inom fem år, och vad kostar det ungefär? Det är den siffran som avgör om priset är rimligt.

INNAN DU BINDER DIG TILL EN FASTIGHET I GREKLAND

Skicka annonsen, planritningar, tillståndshandlingar eller mäklarens underlag innan du skriver under något.

Vi gör fjärrgranskningar och besiktningar för svenska och nordiska köpare som utvärderar fastigheter i Grekland.

Granskningen visar om byggnaden ser ut att stämma med ritningarna, synliga tecken på olovliga tillbyggnader, skador som påverkar priset, handlingar som saknas innan handpenningen betalas och om en besiktning på plats är motiverad.

Granskningen är oberoende, levereras på engelska och går direkt till köparen.

Skicka fastighetens uppgifter här: kgnordic.com/contact

Varför förhandsavtalet är den viktiga tidpunkten

Förhandsavtalet är bindande, och i samband med det betalar köparen en handpenning som ofta ligger runt 10 procent av köpeskillingen. Det slutliga kontraktet skrivs sedan hos en notarie. Det som upptäcks före förhandsavtalet kan användas för att omförhandla priset, skriva in villkor eller avstå från köpet. Det som upptäcks efteråt ändrar sällan något, eftersom handpenningen redan står på spel.

För en nordisk köpare som köper på distans är tidsplanen den svåraste delen. Visningen sker kanske under en semestervecka, och säljaren vill ha besked innan du har flugit hem. En fjärrgranskning av fastigheten utgår från annonsen, foton och de handlingar som finns och kan normalt levereras inom två till tre arbetsdagar. Den visar om det är värt att gå vidare med en besiktning på plats, och den krediteras fullt om du sedan beställer ett större uppdrag av oss.

Vad kostar det att kontrollera huset?

En oberoende besiktning av ett bostadshus i Grekland börjar på 5 000 euro. Besiktningen är visuell och funktionell. Den omfattar åtkomliga delar av byggnaden, installationer och synliga risker, med en skriftlig rapport på engelska med prioriterade fynd och foton. Där det behövs samordnar vi lokala specialister, till exempel för konstruktion eller el.

För större eller mer komplexa köp, som flera byggnader, uthyrningsverksamhet eller ombyggnader, räcker en besiktning inte alltid. Då är teknisk due diligence rätt nivå. Den har ett fast pris efter scoping, från 5 000 euro.

Ställ kostnaden mot vad som står på spel. Ett olagligt rum som inte går att legalisera, ett tak som måste läggas om eller ett avlopp som måste grävas om kostar ofta mer än granskningen, och det är kostnader som hamnar hos köparen efter tillträdet.

Köper du hus i Grekland från Sverige?

Innan kontrakt skrivs granskar vi bygglovshandlingarna mot den faktiska byggnaden, synliga olovliga tillbyggnader, byggnadens skick och installationer samt de investeringar som fastigheten sannolikt behöver de första åren.

För nordiska köpare och deras rådgivare gör vi fjärrgranskningar, oberoende besiktningar och teknisk due diligence vid större förvärv, med skriftlig rapport i tid före förhandsavtalet.

Skicka fastighetens läge och uppgifter om köpet här: kgnordic.com/contact

Vanliga frågor

Vad ska kontrolleras innan man köper hus i Grekland?

Äganderätt och belastningar kontrolleras av en grekisk advokat. Byggnaden behöver en egen granskning: att den stämmer med bygglovsritningarna, tak och fukt, installationer, synliga skador på bärande delar och vad som behöver åtgärdas de närmaste åren. Båda granskningarna bör vara klara före förhandsavtalet.

Räcker byggnadens elektroniska identitet som besiktning?

Nej. Den elektroniska identiteten är en juridisk akt om tillstånd, ritningar och legaliserade avvikelser. Den upprättas normalt av en ingenjör som säljaren anlitar och bedömer inte skick, fukt eller installationer.

När betalas handpenningen vid ett husköp i Grekland?

Handpenningen betalas i samband med förhandsavtalet, som är bindande. Den brukar ligga runt 10 procent av köpeskillingen. Det slutliga kontraktet skrivs därefter hos en notarie.

Vad kostar en besiktning av ett hus i Grekland?

En oberoende besiktning börjar på 5 000 euro. För större eller mer komplexa förvärv gäller teknisk due diligence med fast pris efter scoping, från 5 000 euro.