I Sverige är överlåtelsebesiktningen en så självklar del av ett husköp att många inte tänker på den som ett val. I Grekland finns ingen motsvarande praxis. Grekisk lag kräver ingen teknisk besiktning för köparens räkning, och de handlingar som tas fram vid en försäljning beställs normalt av säljaren och svarar på juridiska frågor, inte på frågan om huset är i gott skick.

För en svensk köpare betyder det att ansvaret för att granska byggnaden ligger hos köparen själv, utan den struktur som finns hemma. En oberoende besiktning i Grekland fyller den luckan, men den fungerar inte exakt som en svensk överlåtelsebesiktning, och skillnaderna är värda att förstå innan du lägger ett bud.

Så fungerar det i Sverige

Enligt jordabalken har köparen en undersökningsplikt. Fel som köparen borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av fastigheten kan inte åberopas mot säljaren i efterhand. Det som återstår är så kallade dolda fel, alltså fel som inte gick att upptäcka. Säljarens ansvar för dolda fel preskriberas tio år efter tillträdet.

Överlåtelsebesiktningen är köparens sätt att leva upp till undersökningsplikten. Den är inte obligatorisk, och den ersätter inte undersökningsplikten, men den gör det betydligt lättare att veta vad man köper. Systemet bygger på att det finns besiktningsmän med etablerade metoder, att mäklare och banker förväntar sig en besiktning och att resultatet påverkar priset.

Så fungerar det i Grekland

Vid en grekisk försäljning krävs byggnadens elektroniska identitet. Det är en digital akt som en ingenjör, normalt anlitad av säljaren, upprättar med bygglov, ritningar och status för eventuella legaliserade avvikelser. Säljaren tar också fram ett energicertifikat. Köparens advokat kontrollerar äganderätt och belastningar i fastighetsregistret.

Ingen av dessa handlingar är en besiktning. Den elektroniska identiteten svarar på om byggnaden är laglig enligt de tillstånd som finns. Energicertifikatet beskriver energiprestanda. Advokatens granskning handlar om juridik. Frågor om fukt, tak, installationer och kommande underhåll har ingen självklar ägare i processen.

Reglerna om säljarens ansvar för fel efter köpet följer grekisk civilrätt och skiljer sig från jordabalken. Hur de tillämpas på ett enskilt köp är en fråga för en grekisk advokat. Det praktiska rådet är detsamma oavsett juridiken: utgå inte från att du kan kräva säljaren på pengar för fel som upptäcks efter tillträdet. Ta reda på skicket innan.

Skillnaderna i korthet

I Sverige är besiktningen en etablerad del av köpet, med kända metoder och en tydlig koppling till undersökningsplikten. I Grekland är den ett frivilligt tillägg som köparen själv beställer. I Grekland behöver den vara klar före förhandsavtalet, eftersom det avtalet är bindande och följs av en handpenning som ofta ligger runt 10 procent.

I Sverige har säljaren och mäklaren vant sig vid att köparens besiktningsman går igenom huset. I Grekland kan en grundlig besiktning ta tid att boka och genomföra, särskilt på öar och under högsäsong, och säljaren förväntar sig ofta snabba besked. Det gör planeringen viktigare än hemma.

INNAN DU BINDER DIG TILL EN FASTIGHET I GREKLAND

Skicka annonsen, planritningar, tillståndshandlingar eller mäklarens underlag innan du skriver under något.

Vi gör fjärrgranskningar och besiktningar för svenska och nordiska köpare som utvärderar fastigheter i Grekland.

Granskningen visar om byggnaden ser ut att stämma med ritningarna, synliga tecken på olovliga tillbyggnader, skador som påverkar priset, handlingar som saknas innan handpenningen betalas och om en besiktning på plats är motiverad.

Granskningen är oberoende, levereras på engelska och går direkt till köparen.

Skicka fastighetens uppgifter här: kgnordic.com/contact

Vad en besiktning i Grekland bör omfatta

En besiktning för en nordisk köpare i Grekland behöver täcka mer än en svensk överlåtelsebesiktning gör, eftersom ingen annan i processen jämför byggnaden med tillstånden. Den första delen är därför en jämförelse mellan bygglovsritningarna och det som faktiskt finns på plats. Inglasade balkonger, utbyggda terrasser och extra rum är vanliga avvikelser, och de påverkar både värdet och möjligheten att sälja vidare.

Den andra delen är den visuella och funktionella genomgången av byggnaden: tak, fasader, fuktbild, synliga sprickor, fönster, el, vatten, avlopp och värme eller kyla. Den tredje delen är en bedömning av vad som behöver göras de närmaste åren och ungefär vad det kostar. Där ett fynd kräver fördjupning samordnar vi lokala specialister.

Vår besiktning börjar på 5 000 euro och levereras som en skriftlig rapport på engelska med prioriterade fynd och foton. Vill du först veta om objektet är värt en resa kan en fjärrgranskning göras på det underlag som finns, normalt inom två till tre arbetsdagar.

Den svenska vanan är en fördel om du använder den

Svenska köpare har ofta en fördel jämfört med andra utländska köpare: de är vana vid att ställa krav på att få veta vad de köper. Den vanan är värd att behålla i Grekland, även om systemet runt omkring inte kräver det. Den som beställer en oberoende besiktning före förhandsavtalet får samma typ av underlag som hemma, och kan använda det på samma sätt, för att förhandla, ställa villkor eller tacka nej. Mer om vad som händer när köpare hoppar över steget finns på engelska i artikeln om att köpa fastighet i Grekland utan besiktning.

Köper du fastighet i Grekland från Sverige?

Innan kontrakt skrivs granskar vi bygglovshandlingarna mot den faktiska byggnaden, synliga olovliga tillbyggnader, byggnadens skick och installationer samt de investeringar som fastigheten sannolikt behöver de första åren.

För nordiska köpare och deras rådgivare gör vi fjärrgranskningar, oberoende besiktningar och teknisk due diligence vid större förvärv, med skriftlig rapport i tid före förhandsavtalet.

Skicka fastighetens läge och uppgifter om köpet här: kgnordic.com/contact

Vanliga frågor

Finns det överlåtelsebesiktning i Grekland?

Inte som etablerad praxis. Grekisk lag kräver ingen teknisk besiktning för köparens räkning. De handlingar som tas fram vid försäljningen, som byggnadens elektroniska identitet och energicertifikatet, är juridiska och energimässiga och ersätter inte en besiktning.

Gäller svensk undersökningsplikt när man köper hus i Grekland?

Jordabalken är svensk lag och skrevs för svenska fastighetsköp. Vilka regler som gäller vid ett köp i Grekland, och hur säljarens ansvar för fel ser ut i det enskilda fallet, ska bedömas av en grekisk advokat.

När ska besiktningen göras vid ett köp i Grekland?

Före förhandsavtalet. Det avtalet är bindande och följs av en handpenning, ofta runt 10 procent av priset. Fynd som kommer efteråt går sällan att använda i förhandlingen.

Vad kostar en besiktning i Grekland?

En oberoende besiktning börjar på 5 000 euro. En fjärrgranskning på befintligt underlag kan göras först och krediteras fullt om du sedan beställer ett större uppdrag.